SCI : quel régime d’imposition choisir ?

La fiscalité incite souvent les associés à opter pour l’impôt sur les sociétés. Mais cette solution coûte cher au moment de la cession.

En raison du délai existant pour bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières, la fiscalité actuelle peut inciter à opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Mais est-ce toujours le meilleur choix ?  Une société civile immobilière (SCI) relève en principe de l’impôt sur le revenu (IR) et des plus-values immobilières des particuliers, mais ses associés ont la possibilité de renoncer à ce régime et d’exercer  une opération irrévocable pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option peut s’avérer attrayante, mais il indispensable de bien en mesurer toutes les conséquences.

Un choix patrimonial

immo_immeubleIl faut rappeler tout d’abord que le choix de constituer une SCI ne répond pas à l’origine à des impératifs fiscaux, mais avant tout patrimoniaux. La détention d’un actif immobilier par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu a très peu d’effet sur l’impôt dû.  En effet, les règles des revenus fonciers s’appliquent de façon identique aux personnes physiques directement propriétaire d’un immeuble et aux associés d’une SCI soumise à l’impôt sur le revue. Ainsi, l’associé de la SCI verra sa quote-part de résultat imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus seront également soumis à la CSG-CRDS et aux prélèvements sociaux au global de 15,5%.

Exonération des plus-values au bout de 30 ans avec l’IR

Les plus-values que pourra réaliser cet associé, qu’elles portent sur la cession de l’immeuble ou des parts de la SCI, seront soumises à la fiscalité des plus-values des particuliers et pourront être exonérées d’impôt et de prélèvements sociaux, partiellement au bout de trente ans. Or, ce délai est très long, d’autant plus que l’exonération total d’impôt  sur la plus-value n’intervient qu’au bout de vingt-deux ans, et trente ans pour les prélèvements sociaux en raison de la progressivité des taux d’exonérations. De plus, la part imposable de ces plus-values, quand elle est supporte une surtaxe de 2 à 6%. Pour compliquer les choses, un abattement exceptionnel  de 25%  s’applique aux plus-values réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.   Il faut enfin noter que l’imposition SCI est fonction de leur propre statut fiscal et qu’une société relevant de l’IS qui posséderait des parts d’une SCI verrait sa quote-part de revenus imposée à l’IS, sans pour autant que la SCI ait exercé d’option.

Amortissement des charges de l’immeuble avec l’IS

sci_229287Le régime fiscal de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est fondamentalement différent du précédent. En effet, le résultat est déterminé en tenant  compte de la quasi-totalité des charges réelles, ainsi que d’un amortissement de l’immeuble, ce qui est exclu dans le cadre de l’impôt sur le revenu.  Le taux de l’impôt sur les sociétés est de 33,33%, réduit à 15% pour la fraction du bénéfice inférieure à 38120 euros , les SCI remplissant presque toujours les conditions prévues pour bénéficier du taux réduit, à condition que leur capital soit libéré, ce qui doit amener à éviter un capital inutilement élevé et non libéré en totalité. Cependant, l’imposition ne s’arrête pas là. Les associés qui voudront profiter du résultat de la SCI à titre personnel devront décider d’une distribution de dividendes et supporter une taxation, c’est-à-dire l’imposition du dividende versé au barème progressif de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux à 15,5% sans abattement.

Vingt-cinq à cinquante ans pour le gros œuvre   

L’option pour l’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI. L’amortissement de l’immeuble consiste à calculer une charge en répartissant sa valeur sur une durée de vie théorique dite <<d’usage>> s’il s’agit d’un immeuble loué à une entreprise liée (quand la SCI et le société locataire ont les mêmes associés) ou sur sa durée de location réellement possible dans le cas contraire, cette dernière durée étant en principe plus longue.

En pratique, la durée d’amortissement du gros œuvre de l’immeuble varie entre vingt-cinq et cinquante ans, et les durées d’amortissement des agencements et aménagements sont de dix à vingt-cinq ans. Le terrain n’est, lui, pas amortissable. La contrepartie de cet amortissement   est que la plus-value, en cas de cession de l’immeuble, se calcule en retenant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier, déduction faite des amortissements comptabilisés, qui n’entrent pas dans le calcul lorsque l’on relève des plus-values des particuliers. Cette plus-value de cession est imposable à l’impôt sur les sociétés, et bien entendu les dividendes qu’elle génère sont eux aussi imposés, ce qui aboutit à une charge fiscal souvent très lourde.  On peut donc dire que la SCI soumise à l’IS coûte fiscalement beaucoup moins cher pendant la période d’amortissement de l’immeuble, mais que cet avantage est composé par une taxation est alors plus élevée.

Un calcul incertain

Le problème consiste alors à chiffrer l’écart entre ces deux situations, les éléments du calcul étant forcément incertains. On pourra néanmoins retenir que, en termes de trésorerie, la situation est plus favorable à l’IS, car ce mode d’imposition permet de supporter un coût fiscal minimal pendant la période d’amortissement de l’immeuble et de remboursement des emprunts finançant son acquisition.  Le paiement de l’impôt sur la plus-value ne pose, en principe, pas de problème de financement puisque la SCI aura encaissé le prix de vente de l’immeuble avant la paiement de l’impôt, la distribution des dividendes correspondants pouvant être fractionnée et différée.  Par contre, l’impôt sur le revenu paraît nettement plus favorable si on prévoit une plus-value élevée sur la cession de l’immeuble, à condition  de jouer la patience (pendant au moins vingt-cinq ans).   Il existe enfin le cas moins courant d’une cession de parts sociales d’une SCI soumise à l’IS. La plus-value réalisée est alors soumise à l’impôt sur le revenu, après un abattement compris entre 0 et 40% selon la durée de détention des titres (40% au bout de six ans), et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% sans abattement.

Quand exercer l’option à l’impôt sur les sociétés ?

Cette option irrévocable peut être exercée dès la création de la SCI ou à tout moment pendant sa durée de la vie. Dans ce dernier cas de figure, les associés ont deux choix : le premier revient à conserver la valeur d’origine des bâtiments et de les amortir en faisant comme si l’amortissement avait été pratiqué dès l’origine. Dans ce cas, il n’y a pas de plus-value taxable à la date de l’option à l’IS. La deuxième en amortissant ensuite les bâtiments sur la base de cette valeur. La plus-value entre cette valeur actualisée et leur valeur d’origine sera imposable, selon les règle des plus-values immobilières, et  pourra donc faire l’objet d’une exonération en fonction du délai de détention de l’immeuble par la SCI.

Arbitrer entre la trésorerie et une exonération lointaine

sci-impotCe bref panorama de la fiscalité des SCI permet de conclure que, si des options fiscales sont possibles, leurs conséquences financières sont très différentes. L’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement, mais elle engendre une imposition plus importante lors de la cession.  Le régime de droit commun à l’impôt sur le revenu ne permet pas l’amortissement du bien. Il est donc fiscalement et financièrement pus lourd , mais une exonération totale au bout de trente ans est applicable. Le choix se posait rarement lorsque l’exonération de plus-value était atteint au bout de quinze ans. Mais avec un délai porté à trente ans, il faut maintenant arbitrer entre la trésorerie disponible et une exonération éloignée dans le temps.  Une étude avec de multiples simulations peut permettre cet arbitrage, mais on peut conclure schématiquement que pour des « petits » projets qui ont à la fois une espérance de plus-value à terme et qui produisent des revenus dont la fiscalité est financièrement supportable, il est préférable de ne pas opter pour l’impôt sur les sociétés. Au contraire, pour des projets d’ envergure ou liés à une activité professionnelle,   il est conseillé de préférer l’IS afin de minimiser les coûts lors de l’exploitation et en acceptant de payer l’impôt lors de la cession.

La fiscalité incite souvent les associés à opter pour l’impôt sur les sociétés. Mais cette solution coûte cher au moment de la cession.

En raison du délai existant pour bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières, la fiscalité actuelle peut inciter à opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Mais est-ce toujours le meilleur choix ?  Une société civile immobilière (SCI) relève en principe de l’impôt sur le revue (IR) et des plus-values immobilières des particuliers, mais ses associés ont la possibilité de renoncer à ce régime et d’exercer  une opération irrévocable pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option peut s’avérer attrayante, mais il indispensable de bien en mesurer toutes les conséquences.

Un choix patrimonial

Il faut rappeler tout d’abord que le choix de constituer une SCI ne répond pas à l’origine à des impératifs fiscaux, mais avant tout patrimoniaux. La détention d’un actif immobilier par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu a très peu d’effet sur l’impôt dû.En effet, les règles des revenus fonciers s’appliquent de façon identique aux personnes physiques directement propriétaire d’un immeuble et aux associés d’une SCI soumise à l’impôt sur le revue. Ainsi, l’associé de la SCI verra sa quote-part de résultat imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus seront également soumis à la CSG-CRDS et aux prélèvements sociaux au global de 15,5%.

Exonération des plus-values au bout de 30 ans avec l’IR                                                              

Les plus-values que pourra réaliser cet associé, qu’elles portent sur la cession de l’immeuble ou des parts de la SCI, seront soumises à la fiscalité des plus-values des particuliers et pourront être exonérées d’impôt et de prélèvements sociaux, partiellement au bout de trente ans. Or, ce délai est très long, d’autant plus que l’exonération total d’impôt  sur la plus-value n’intervient qu’au bout de vingt-deux ans, et trente ans pour les prélèvements sociaux en raison de la progressivité des taux d’exonérations. De plus, la part imposable de ces plus-values, quand elle est supporte une surtaxe de 2 à 6%. Pour compliquer les choses, un abattement exceptionnel  de 25%  s’applique aux plus-values réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.   Il faut enfin noter que l’imposition des de SCI est fonction de leur propre statut fiscal et qu’une société relevant de l’IS qui posséderait des parts d’une SCI verrait sa quote-part de revenus imposée à l’IS, sans pour autant que la SCI ait exercé d’option.

Amortissement des charges de l’immeuble avec l’IS

Le régime fiscal de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est fondamentalement différent du précédent. En effet, le résultat est déterminé en tenant  compte de la quasi-totalité des charges réelles, ainsi que d’un amortissement de l’immeuble, ce qui est exclu dans le cadre de l’impôt sur le revenu.Le taux de l’impôt sur les sociétés est de 33,33%, réduit à 15% pour la fraction du bénéfice inférieure à 38120 euros , les SCI remplissant presque toujours les conditions prévues pour bénéficier du taux réduit, à condition que leur capital soit libéré, ce qui doit amener à éviter un capital inutilement élevé et non libéré en totalité.Cependant, l’imposition ne s’arrête pas là. Les associés qui voudront profiter du résultat de la SCI à titre personnel devront décider d’une distribution de dividendes et supporter une taxation, c’est-à-dire l’imposition du dividende versé au barème progressif de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux à 15,5% sans abattement.

Vingt-cinq à cinquante ans pour le gros œuvre   

L’option pour l’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI. L’amortissement de l’immeuble consiste à calculer une charge en répartissant sa valeur sur une durée de vie théorique dite <<d’usage>> s’il s’agit d’un immeuble loué à une entreprise liée (quand la SCI et le société locataire ont les mêmes associés) ou sur sa durée de location réellement possible dans le cas contraire, cette dernière durée étant en principe plus longue.

En pratique, la durée d’amortissement du gros œuvre de l’immeuble varie entre vingt-cinq et cinquante ans, et les durées d’amortissement des agencements et aménagements sont de dix à vingt-cinq ans. Le terrain n’est, lui, pas amortissable.La contrepartie de cet amortissement   est que la plus-value, en cas de cession de l’immeuble, se calcule en retenant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier, déduction faite des amortissements comptabilisés, qui n’entrent pas dans le calcul lorsque l’on relève des plus-values des particuliers. Cette plus-value de cession est imposable à l’impôt sur les sociétés, et bien entendu les dividendes qu’elle génère sont eux aussi imposés, ce qui aboutit à une charge fiscal souvent très lourde.  On peut donc dire que la SCI soumise à l’IS coûte fiscalement beaucoup moins cher pendant la période d’amortissement de l’immeuble, mais que cet avantage est composé par une taxation est alors plus élevée.

Un calcul incertain

Le problème consiste alors à chiffrer l’écart entre ces deux situations, les éléments du calcul étant forcément incertains. On pourra néanmoins retenir que, en termes de trésorerie, la situation est plus favorable à l’IS, car ce mode d’imposition permet de supporter un coût fiscal minimal pendant la période d’amortissement de l’immeuble et de remboursement des emprunts finançant son acquisition.Le paiement de l’impôt sur la plus-value ne pose, en principe, pas de problème de financement puisque la SCI aura encaissé le prix de vente de l’immeuble avant la paiement de l’impôt, la distribution des dividendes correspondants pouvant être fractionnée et différée.  Par contre, l’impôt sur le revenu paraît nettement plus favorable si on prévoit une plus-value élevée sur la cession de l’immeuble, à condition  de jouer la patience (pendant au moins vingt-cinq ans).Il existe enfin le cas moins courant d’une cession de parts sociales d’une SCI soumise à l’IS. La plus-value réalisée est alors soumise à l’impôt sur le revenu, après un abattement compris entre 0 et 40% selon la durée de détention des titres (40% au bout de six ans), et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% sans abattement.

Quand exercer l’option à l’impôt sur les sociétés ?

Cette option irrévocable peut être exercée dès la création de la SCI ou à tout moment pendant sa durée de la vie.Dans ce dernier cas de figure, les associés ont deux choix : le premier revient à conserver la valeur d’origine des bâtiments et de les amortir en faisant comme si l’amortissement avait été pratiqué dès l’origine. Dans ce cas, il n’y a pas de plus-value taxable à la date de l’option à l’IS. La deuxième en amortissant ensuite les bâtiments sur la base de cette valeur. La plus-value entre cette valeur actualisée et leur valeur d’origine sera imposable, selon les règle des plus-values immobilières, et  pourra donc faire l’objet d’une exonération en fonction du délai de détention de l’immeuble par la SCI.

Arbitrer entre la trésorerie et une exonération lointaine

Ce bref panorama de la fiscalité des SCI permet de conclure que, si des options fiscales sont possibles, leurs conséquences financières sont très différentes.  L’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement, mais elle engendre une imposition plus importante lors de la cession.Le régime de droit commun à l’impôt sur le revenu ne permet pas l’amortissement du bien. Il est donc fiscalement et financièrement pus lourd , mais une exonération totale au bout de trente ans est applicable.  Le choix se posait rarement lorsque l’exonération de plus-value était atteint au bout de quinze ans. Mais avec un délai porté à trente ans, il faut maintenant arbitrer entre la trésorerie disponible et une exonération éloignée dans le temps.Une étude avec de multiples simulations peut permettre cet arbitrage, mais on peut conclure schématiquement que pour des <<petits>> projets qui ont à la fois une espérance de plus-value à terme et qui produisent des revenus dont la fiscalité est financièrement supportable, il est préférable de ne pas opter pour l’impôt sur les sociétés.  Au contraire, pour des projets d’ envergure ou liés à une activité professionnelle,   il est conseillé de préférer l’IS afin de minimiser les coûts lors de l’exploitation et en acceptant de payer l’impôt lors de la cession.

A propos de l'auteur de l'article

Dr Les Sous

- Le docteur Les Sous est un personnage fictif et ludique. Derrière ce pseudonyme, un conseiller en gestion de patrimoine, spécialiste dans le conseil aux entreprises et dirigeants d'entreprises anime le site cliniquedupatrimoine.com et dispense des conseils gratuits sur la gestion patrimoniale, accessibles à tous. Fort d'une expérience de plus de 12 ans dans la gestion de patrimoine privé et professionnel, le Dr Les Sous vous conseille et vous apprend à mieux cerner les enjeux de la gestion de patrimoine dans un contexte économique et fiscal qui évolue régulièrement.

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